Häufig schenken ältere Menschen einen Teil ihres Vermögens an Ihre zukünftigen Erben. Damit sich „im Alltag nichts ändert“, erfolgt die Schenkung oft unter dem Vorbehalt des Nießbrauchs. Das heißt, der Schenker hat weiterhin den Nutzen an dem verschenkten Gegenstand, während der Beschenkte bis zum Wegfall des Nießbrauchs „nur“ das Eigentum ohne das Recht auf Nutzung hat. Wenn auf diesem Weg die selbst bewohnte Eigentumswohnung verschenkt wird, soll sich der Nießbrauch oft auch auf den Ehegatten des Schenkers erstrecken.
Ist die Umsetzung dieser Regelung in der Praxis einfach? Derartige Verträge können sehr schnell abgeschlossen werden. Auch der Eintrag ins Grundbuch ist ein alltäglicher Vorgang ohne großen Aufwand. Im Lauf der Jahre ergeben sich aber häufig Probleme, an die bei der Übertragung von Eigentumswohnungen unter Nießbrauchsvorbehalt nur selten gedacht wird. Schauen wir uns zdrei derartige Probleme an, die gerne gleichzeitig auftreten:
Wenn der Vertrag nichts regelt, gilt nach der groben Regelung des Gesetzes zur Kostenverteilung beim Nießbrauch folgendes: Der Nießbraucher trägt die Kosten der gewöhnlichen Unterhaltung, während der Eigentümer die außerordentlichen Lasten zu tragen hat. Salopp ausgedrückt bedeutet das, daß der Nutzer der Eigentumswohnung aus den Hausgeldabrechnungen die laufenden Kosten einschließlich Instandhaltung bezahlt und der Eigentümer für die Instandsetzung defekter Dinge, Sanierungen usw. aufkommen muß. Wie leicht läßt sich das in der Praxis aufteilen? Aus der Hausgeldabrechnung einer Wohnungseigentümer Gemeinschaft kann man normalerweise nicht auf den ersten Blick ablesen, was denn nun für Instandhaltung und was für Instandsetzung erforderlich war. Bei Wartungskosten kann man sich sowieso darüber streiten, inwieweit Instandhaltung und inwieweit Instandsetzung betroffen ist. Manchmal werden die beiden Begriffe auch miteinander verwechselt. Ein weiteres Problem entsteht speziell bei der Eigentumswohnung dann, wenn Eigentümer und Nießbraucher sich über die Kostenteilung nicht einig werden. Vor Gericht kommt es letztlich auch darauf an, wie die Beweislast verteilt ist. Will der Eigentümer Kosten ersetzt haben, muß er diese Kosten beweisen können. Das geschieht in der Regel durch die Vorlage von Rechnungen als Nachweis der entstandenen Kosten; die Rechnungen sind dann Urkunden als Beweismittel. Der Prozeßgegner kann aber auf der Vorlage der Originalurkunden im Gerichtssaal bestehen. Diese Originale sind aber in der Hand des Hausverwalters, der höchstens Kopien aus der Hand geben wird. Bei einer Wohnung im Hochhaus wird es sich außerdem jedes Jahr um mehrere Aktenordner voll Rechnungen für das ganze Haus handeln, diese Menge an Unterlagen läßt sich in der Praxis nicht einmal als Kopie mit einem vernünftigen Aufwand im Gerichtsverfahren vorlegen.
Nach dem Tod des Schenkers kann es leicht zu unerwarteten Spannungen führen. Die familiäre Situation wirkt sich eben auch auf das Verhältnis zwischen dem Eigentümer der Wohnung (dem Beschenkten) und dem länger lebenden Nießbraucher aus. Wenn der länger lebende Nießbraucher eine neue Partnerin des Schenkers ist, ist sie für ein beschenktes Kind die Stiefmutter. Und häufig ist das Verhältnis zu Stiefeltern anders als das zu den eigenen Eltern. Dabei darf man auch nicht vergessen, daß der Beschenkte zwar das Eigentum an der Wohnung geschenkt bekommen hat. Außer dem Aufwand für alles, was nicht vom Nießbraucher bezahlt werden muß, hat der Eigentümer ja aber noch überhaupt keinen Nutzen davon.
Und die Kosten für eine Sanierung oder dergleichen kann der Eigentümer deshalb nicht einmal bei der Einkommensteuererklärung berücksichtigen, weil er ja anders als ein Vermieter keinen Nutzen von der Wohnung hat.
Zur Vermeidung dieser Probleme lohnt es sich, die Verteilung der möglichen Lasten (Kosten) etwas ausführlicher zu regeln, als das in den meisten Vertragsvordrucken der Fall ist. Wer sich bei einer individuellen auf eine pauschale Regelung im Gesetz oder in einem Vertragsformular verlässt, hat eben keine maßgeschneiderte Lösung für den eigenen, individuellen Fall.
