Was muß ein Vermieter beachten, wenn sein Mieter verstorben ist? Nach den Regelungen im Gesetz laufen Mietverträge wie fast alle anderen Verträge weiter, auch wenn eine Vertragspartei verstirbt. Die Mietwohnung ist ein genauso häufiges wie deutliches Beispiel für Probleme, die dann genauso schnell wie gut überlegt zu lösen sind.
Das Problem
Zunächst einmal bestimmt das Erbrecht, daß der Erbe automatisch in den Vertrag eintritt, selbst wenn er nichts von seinem „Glück“ weiß. Im Wohnungsmietrecht ist darüber hinaus der Eintritt von Personen in den Mietvertrag geregelt, die mit dem verstorbenen Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben. Der Vermieter muß dem eintretenden Wohnungsgenossen bzw. dem Erben des Mieters die Wohnung weiterhin zur Nutzung überlassen. Selbstverständlich ist die vereinbarte Miete weiterhin pünktlich zu bezahlen. Immer wieder erleben Vermieter, daß nach dem Tod eines Mieters keine Miete mehr bezahlt wird; Daueraufträge des Vermieters können schließlich nicht mehr ausgeführt werden, wenn nach dem Ende der Rentenzahlungen kein Geld mehr auf dem Bankkonto ist, und bei Sozialfällen zahlt das Amt auch nicht über das Lebensende des bedürftigen Mieters hinaus. Wenn die Miete dann nicht von den Wohnungsgenossen bzw. Erben bezahlt wird, möchte der Vermieter seine Wohnung verständlicherweise möglichst schnell anderweitig nutzen.
Selbst wenn die Miete nicht bezahlt wird, darf der Vermieter die Wohnung aber nicht ungefragt betreten. Das Vermieterpfandrecht für gilt in der Praxis nur für die Sachen, die zugänglich sind und nicht einem Pfändungsschutz unterliegen. Selbst wertlose Gegenstände aus der Mietwohnung darf der Vermieter nicht eigenmächtig entsorgen. Wer an den gesetzlichen Möglichkeiten vorbei handelt, hat hier schnell Ärger und setzt sich Ansprüchen des Mieters bzw. dessen Erbe aus, die auch bei rückständiger Miete bestehen.
Wenn der Erbe nicht feststeht, hat der Vermieter ein weiteres Problem: Er hat nicht einmal einen Adressat für die Kündigung. Der Erbe steht immer wieder deshalb nicht fest, weil die Ermittlung der nächsten Verwandten schwierig oder ein Testament unklar formuliert ist. Gerade dann, wenn die Erbschaft ausgeschlagen wurde, dauert die Feststellung des (Ersatz-)erben oft sehr lange. Das größte Problem für den Vermieter ist dann, daß er die Wohnung anderweitig vermieten möchte, was er aber nicht kann wegen des laufenden Vertrags mit dem unbekannten Erben und weil die Sachen des verstorbenen Mieters noch in der Wohnung sind.
Die Lösung
Wenn der Erbe (noch) nicht feststeht, kann der Vermieter beim Nachlaßgericht einen Antrag auf Bestellung eines Nachlaßpflegers stellen. Der Nachlaßpfleger bekommt immer nur einen genau beschriebenen Aufgabenkreis zugewiesen und ist für nichts anderes zuständig. Daher muß der Vermieter in seinem Antrag bei der Beschreibung der nötigen Dinge an alles denken, was aus seiner Sicht erforderlich ist. Wenn bei der Beschreibung des Aufgabenkreises nur die Kündigung des Mietverhältnisses vorgesehen ist, wird auch nur die Kündigung wirksam durch die Zustellung an den Nachlaßpfleger; die Räumung der Wohnung oder die Verrechnung der Mietkaution mit Mietrückständen oder Schadenersatz kann dann aber nicht erfolgen. Für die professionelle Formulierung eines Antrags auf Nachlaßpflegschaft empfiehlt es sich, einen auf Erbrecht spezialisierten Anwalt einzuschalten.
Nicht vergessen sollte man Besonderheiten: Wenn etwa ein Auto des verstorbenen Mieters auf dem Stellplatz steht, der zur Mietwohnung gehört, muß dieses ja auch noch weggeschafft werden. Wenn nun aber das Auto keine Zulassung mehr hat und kein Geld im Nachlaß ist, mit dem der Nachlaßpfleger einen Abschleppdienst oder die Verschrottung beauftragen kann, nützen dem Vermieter alle seine Ansprüche auf Räumung nichts. Immer wieder kann der Nachlaßpfleger nicht einmal feststellen, ob das Auto noch verkäuflich ist oder reinen Schrottwert hat; ohne Geld kann ja nicht einmal ein Wertgutachten für das alte Auto erstellt werden. Wer als Vermieter mit dem Nachlaßpfleger geschickt verhandelt, kann unter Umständen im Gegenzug zu einem Verzicht auf Mietrückstände das Eigentum an dem Auto erhalten und es dann auf eigene Rechnung verkaufen. Wenn es unverkäuflich sein sollte, kann er es wenigstens sofort vom Stellplatz wegschaffen. Damit wird dann immerhin der Verlust gemindert, den der Vermieter bei einem überschuldeten Nachlaß des verstorbenen Mieters hat. Wenn der Erbe später feststeht, kann er nämlich seine Haftung beschränken (siehe Erbfall des Monats September 2012 – Überschuldeter Nachlaß), so daß der Vermieter auf den unbezahlten Rückständen sitzen bleibt.
Wenn ein Wohnungsgenosse des verstorbenen Mieters in den Vertrag eintritt, stellen sich diese Fragen nicht. Der Mietvertrag läuft ja dann mit diesem weiter.
