Ein Streit, der am Ende Spaß gemacht hat? Das ist tatsächlich möglich. Natürlich war der Rechtsstreit immerhin 15 Jahre lang kein Vergnügen. Langer Atem im Verfahren hat sich am Ende ausgezahlt. In der letzten Gerichtsverhandlung konnten die Rechtsanwälte dann eine Einigung vereinbaren und den Erlös verteilen nach der Teilungsversteigerung einer Eigentumswohnung. Die letzte Gerichtsverhandlung und das Ergebnis haben dann tatsächlich Spaß gemacht.
Die gemeinsame Eigentumswohnung
„Die Parteien waren befreundet“ – in der juristischen Ausbildung lernt man, daß dieser Satz eine häufige Einleitung zu einem heftigen Streit ist. Als die beiden sich sehr gut verstanden haben, hatten sie vor, eine Eigentumswohnung über Jahre hinweg gemeinsam zu besitzen. Sie vermieteten die Wohnung, was im Zentrum von Dresden durchaus profitabel sein kann.
Streit über die Eigentumswohnung
Irgendwann kam es dann zum Streit. Die gemeinsame Eigentumswohnung mußte weiterhin gemeinschaftlich verwaltet werden.
Dafür sind Informationen zur Verwaltung und den Einnahmen sowie Ausgaben sehr wichtig. Die beiden Eigentümer der Wohnung hatten tatsächlich in einem schriftlichen Auftrag vereinbart, daß die eine von ihnen die Wohnung verwaltet. Bereits die Existenz des Auftrags hat sie dann aber geleugnet und auch sonst keine Informationen gegeben. Immer dann, wenn sie nicht mehr weiterkam, versuchte sie ihr Glück mit dem Wechsel zu einer anderen Anwaltskanzlei. Es gab mehrere Anwaltswechsel, durch die freilich nichts besser wird, wenn man sich nicht an Vereinbarungen und an Gesetze hält – und der Gegner langen Atem hat. Das letztere hat sie unterschätzt. Deshalb klagte der Miteigentümer Informationen ein, damit er später in der Stufenklage einen präzisen Zahlungsantrag stellen konnte.
Es gab Streit um jedes Detail.
Was tun bei Streit über Eigentumswohnung?
Was macht man, wenn gemeinschaftliches Eigentum nur noch Probleme macht? Erst einmal gab es Versuche, sich einig zu werden über den Verkauf. Es kam aber zu keiner Einigung, die Vorstellungen von einem passenden Verkaufspreis waren zu weit auseinander. Außerdem hat die Beklagte die Löschungsunterlagen der Bank zur Grundschuld zurückgehalten, so daß kein „sauberes“ Grundbuch vorlag. Das bedeutet in der Regel einen schlechteren Preis beim Verkauf bzw. bei der Versteigerung. Und nun? Irgendwann wurde die gemeinsame Wohnung dann versteigert, um eine Teilung des gemeinschaftlichen Vermögens möglich zu machen. Die Ungewißheit wegen der Grundschuld, die eigentlich nicht mehr valutierte, war in diesem Einzelfall nebensächlich, weil der Betrag nur einen Bruchteil des Immobilienwertes ausmachte. Die Wohnung war schließlich im Zentrum von Dresden, wo Immobilien durchaus gefragt sind.
Teilungsversteigerung der Eigentumswohnung
Das Gesetz (ZVG § 180) sieht vor, daß eine Teilungsversteigerung durch das Amtsgericht durchzuführen ist, wenn einer der Miteigentümer das verlangt. Die anderen Miteigentümer können nur in seltenen Ausnahmefällen etwas dagegen tun, aber auch dann geht es lediglich um Verzögerungen. Völlig verhindern läßt sich eine Versteigerung nicht, wenn das Ziel die Beendigung der Gemeinschaft der Eigentümer der Wohnung ist. Das Verfahren dauert eine gewisse Zeit. Zunächst müssen Vorschüsse auf die Kosten der Versteigerung bezahlt werden. Dann ist ein Gutachten über den Wert der Immobilie durch einen Sachverständigen erforderlich. Das Gericht legt die Versteigerungsbedingungen fest, nachdem die Beteiligten Zeit für eine Stellungnahme hatten. Am Ende wird dann ein Termin für die Teilungsversteigerung festgelegt. In unserem Fall kam ein stattlicher Erlös heraus, weil die Höchstbietende nicht so gut Bescheid wußte, was die „stehengebliebene“ Grundschuld bedeutet. Dafür mußte sie dann auch noch einiges Geld bezahlen, um ein „sauberes“ Grundbuch zu haben.
Verteilung des Versteigerungserlöses
Nach der Versteigerung waren sich die Eigentümer noch immer nicht einig, wie sie den Erlös untereinander verteilen sollten. Die eine Partei wollte sogar von der Gerichtskasse die Vorschüsse auf die Kosten der Versteigerung an sich alleine erstattet bekommen, obwohl sie diese Kosten vom gemeinsamen Bankkonto bezahlt hatte. Auskünfte über die jahrelange Vermietung wollte sie auch auf keinen Fall geben. Trotzdem wollte sie die Hälfte des Versteigerungserlöses haben. Der andere Miteigentümer hatte ca. zwei Drittel der Kosten für die Wohnung bezahlt und wollte dementsprechend bei der Verteilung des Versteigerungserlöses mehr bekommen.
Nach der Teilungsversteigerung ist vor der Stufenklage
Die Miteigentümerin, die sich mit der Verwaltung einer Eigentumswohnung in Deutschland besser auskannte als ihr Miteigentümer aus dem Ausland, gab noch immer keine Informationen weiter, jedenfalls nicht wahrheitsgemäß. Damit hat sie eine Klage provoziert, bei der der frühere Partner in der ersten Stufe Auskünfte einklagte. In der letzten Stufe war schon eine Geldforderung angekündigt, deren Summe aber erst nach Erteilung der Auskünfte beziffert werden sollte. Das bedeutet gerade für die Beklagte viel Arbeit und jahrelange Ungewissheit, was am Ende herauskommen wird.
Informationen für Quoten bei Erlösverteilung
Damit man weiß, wem wieviel zusteht, hilft manchmal schon alleine der Miteigentumsanteil. Das ist zwar der Normalfall. Allerdings kommt es vor, daß abweichend von dieser Quote unterschiedlich viel in die gemeinsame Immobilie investiert wird und möglicherweise auch eine Vereinbarung zum Anteil am späteren Erlös besteht. Außerdem ist es wichtig zu wissen, ob ein Miteigentümer mehr Entnahmen aus den Mieterträgen herausgenommen hat als der andere. Dafür muß die Miteigentümerin, die die Mietwohnung verwaltet und die Kontoauszüge der Bank bekommen hat, die relevanten Informationen mit dem anderen Miteigentümer teilen. Das gilt umso mehr, weil sie ja einen schriftlichen Auftrag dazu abgeschlossen haben. Es gab einige Versuche, mit Mediation und über Rechtsanwälte Auskünfte über die Verwaltung der Immobilie und Kontoauszüge zum Mietkonto zu bekommen. Leider waren alle Versuche erfolglos, die Gegnerin reagierte nicht so, wie die klare Rechtslage es verlangt.
Gerichtsverfahren über Verteilung
Gutes Zureden half also nichts. Wenn man sich überhaupt nicht einig wird, muß man eben vor Gericht gehen. Immerhin konnten sich die Parteien darauf einigen, daß das Landgericht Dresden zuständig sein sollte. Dort war die Eigentumswohnung, die versteigert worden war. Nachdem beide nicht mehr dort wohnten, war eigentlich ein anderes Gericht zuständig, nämlich eines im Ausland. Wenigstens konnte die widerspenstige Miteigentümerin dazu bewegt werden, eine Gerichtsstandsvereinbarung zu akzeptieren. Damit war das Gericht zuständig, das mit der Sache und der Rechtslage mehr zu tun hat als das Gericht am neuen Wohnort der Beteiligten. Im Verfahren hat sie dann Übersetzungen ihrer eigenen Schreiben an den Miteigentümer verlangt, obwohl es ja ihre eigenen Schreiben waren und sie inzwischen im selben Land lebt wie ihr Gegner. Die gemeinsame Sprache sollte sie eigentlich verstehen, aber ihr Anwalt und die Richterin verlangten Übersetzungen. Das hat einige Kosten für eine vereidigte Übersetzerin verursacht. Das Angebot einer Einigung hat die Beklagte beharrlich abgelehnt. Im Gerichtssaal hat ihr Rechtsanwalt dann überraschend gesagt, für eine Einigung hätte man gar keine Gerichtsverhandlung gebraucht. Plötzlich wurde man sich doch einig.
Ende gut – alles gut!
Jetzt zahlt die Beklagte den Ausflug des Anwalts des Klägers. Im Bericht über die Gerichtsverhandlung schrieb er seinem Mandant: Dresden ist sehr schön, es gibt dort gute Restaurants und Hotels. Und die Zeit zwischen Frühstück und Gerichtsverhandlung kann man sich wunderbar vertreiben durch einen Stadtrundgang und einen Besuch im Grünen Gewölbe. Den „Spaß“ der Reise zur Gerichtsverhandlung und das Übersetzerhonorar zahlt ja die Beklagte zum überwiegenden Teil, so daß der Kläger nach dem Erfolg am Ende des zähen, langjährigen Falles mit seinem Anwalt gemeinsam darüber lachen konnte. Es war ein Rechtsstreit, der am Ende tatsächlich Spaß gemacht hat.
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